Bolsa estuda índice para fundo imobiliário

Crescimento do volume negociado e do número de investidores leva BM&FBovespa a preparar indicador para servir de termômetro desse mercado

Yolanda Fordelone, do Economia & Negócios,

23 de abril de 2012 | 07h31

O "boom" imobiliário dos últimos anos não se deu somente na economia real. Na Bolsa de Valores de São Paulo, o mercado de fundos imobiliários atraiu tantos investidores e novas ofertas que a BM&FBovespa estuda lançar um índice com as cotas desses fundos, para servir de referência do desempenho dessa aplicação.

"É uma demanda que captamos do mercado. Estamos em processo de estudo, de elaboração desse índice", disse o gerente de produtos imobiliários da BM&FBovespa, Paulo Cirulli. Ele lembrou que, nos últimos dois anos, a Bolsa tem participado dos principais fóruns do mercado imobiliário. "Além das discussões com o mercado, precisamos fazer um levantamento histórico para desenvolver a metodologia a ser utilizada, para que o índice seja apresentado de forma consistente. É justamente nessa fase que estamos", comentou. Segundo Cirulli, não há data para o lançamento, mas a bolsa espera que nos próximos meses possa trazer a novidade ao mercado.

O momento é propício para o fomento do produto por meio de um índice. Em busca de novas formas de captação de recursos, foram muitos os projetos que fizeram ofertas de cotas. Em março de 2011, eram 49 fundos imobiliários negociados em bolsa, número que cresceu 43%, para 70 fundos, no fechamento de março deste ano.

O volume negociado também evoluiu, de R$ 64,9 milhões em março do ano passado, para R$ 179,3 milhões no mesmo mês em 2012. Em fevereiro, bateu o recorde de R$ 309 milhões negociados, valor superior até mesmo ao de volume de compras de títulos públicos do Tesouro Direto no mesmo mês (R$ 286 milhões).

"Hoje, 8,7% dos nossos clientes investem em fundos imobiliários, o que representa um crescimento de 74% nos últimos seis meses", afirmou o diretor da Rico (home broker da Octo Investimentos), Ricardo da Costa de Moraes Filho. "Foi uma combinação de fatores que impulsionou o mercado: estabilidade econômica, busca de alternativas mais rentáveis para compensar a queda do juro na renda fixa, crescimento do mercado imobiliário e o histórico do brasileiro de gostar de investir em ativos reais", resume.

Para adquirir a cota de um fundo imobiliário basta comprá-la por meio de uma corretora ou na própria plataforma online dessas empresas, chamado o home broker. O fundo investe em projetos imobiliários, seja na construção de algum empreendimento ou na administração de shopping centers. A grande vantagem, dizem especialistas, é que a aplicação permite uma previsibilidade de retorno do investimento. Todo mês o cotista recebe os rendimentos do fundo, vindos do aluguel dos imóveis, em sua conta. Além disso, ainda há a valorização da cota que pode ocorrer com o tempo.

"Outro ponto que pesou no aumento do interesse é a isenção de Imposto de Renda nos rendimentos mensais para a pessoa física", disse a gerente de investimentos imobiliários da Rio Bravo, Anita Spichler Scal. Sobre a valorização da cota há IR de 20% cobrado na venda do fundo. A Rio Bravo hoje administra 26 fundos, dos quais oito são listados em bolsa. Anita conta que a base de cotistas é bem pulverizada: varia de 800 a 2 mil pessoas por fundo.

O rendimento, que tem chamado a atenção dos investidores, varia conforme o fundo, mas a gerente da Rio Bravo conta que, entre os fundos corporativos mais rentáveis, que recebem aluguel de lojas comerciais, o retorno com os pagamentos mensais chegou a 12% ao ano. O valor já é livre da taxa de administração, que varia de 0,5% a 1%.

A vantagem, disse Moraes Filho, é a diversificação de carteira que os fundos imobiliários permitem com um valor muito inferior do que seria comprar imóveis. No mercado secundário, as cotas são negociadas em geral a partir de R$ 100. "Além disso, se o investidor precisar de dinheiro, pode vender apenas uma parte da carteira. No imóvel não há fracionamento."

A expectativa é de que este mercado ainda cresça, pois é pequeno se comparado ao de outras bolsas. O patrimônio líquidos dos fundos imobiliários da BM&FBovespa soma aproximadamente R$ 13 bilhões. Nos EUA, são aproximadamente US$ 300 bilhões.

"Se pudesse, compraria uma cota por mês"

O boca a boca ainda costuma funcionar na divulgação dos investimentos. Foi por meio de um colega de trabalho que já aplicava em fundos imobiliários, que o engenheiro Felipe Nascimento Silva, de 24 anos, tomou conhecimento da modalidade. "Ele estava descrevendo opções de investimentos de baixo risco mais interessantes que a poupança, em uma das nossas conversas sobre finanças", lembra.

Felipe comprou duas cotas em novembro do ano passado e garante que elas têm lhe rendido cerca de 1% ao mês nos pagamentos mensais. "Outro fator que achei super interessante foi investir em um mercado que atualmente não apresenta 'desvalorização' e os valores de aluguel estão aumentando", diz. Antes, o engenheiro só aplicava em investimentos tradicionais: poupança, CDB e fundos de renda fixa.

Na Bolsa da Valores, também houve ganhos. A cota do fundo imobiliário do Shopping Higienópolis, que em novembro valia R$ 404, atualmente está em R$ 620. A do fundo Água Branca passou de R$ 306 para R$ 385. O investidor não comprou mais cotas desde a primeira aplicação porque está poupando dinheiro para um negócio próprio, mas ainda mantém o interesse. "Caso contrário, estaria comprando uma cota por mês", diz.

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